负扣税详解（澳洲 2026）
最后更新：2026年2月20日
直接结论
当投资房可抵扣成本高于租金收入时，可能形成负扣税，从而降低应税收入。
定义
负扣税是一种税务结果，不是必然带来投资收益的保证。
关键要点
- 记录利息、房产费用与折旧等关键数据。
- 从周度和年度两个层面评估税后现金流。
- 不要仅凭“省税”做投资决策。
- 个人税务处理请咨询持牌专业人士。
常见问题
负扣税一定会有退税吗？ 不一定，取决于应税收入与可抵扣金额。
正现金流房产还可能有税务效率吗？ 可以。税务结果与现金流相关但并不完全相同。
需要把折旧算进去吗？ 建议纳入，通常会显著影响净结果。
参考来源
- 澳洲税务局（ATO）
- APRA 与公开贷款政策资料
- 各州税务与印花税公开资料