澳洲购房前期成本计算器
估算在澳洲买房前需要准备的总现金，包括首付、印花税、LMI、法律费用、验房和政府收费。
最后更新：2026年3月13日
买房要准备的不只是首付
在澳洲，购房前通常不只是准备首付。印花税、LMI、律师/过户费用、验房费用和政府登记收费，都会显著抬高交割前需要准备的总现金。
这页适合谁
如果你准备在澳洲买房，想在出价、申请贷款或比较 10% 与 20% 首付前，先看清真实现金需求，这页就是给你做预算用的。
房产信息
所需现金总额
(Deposit: $160,000 + Costs: $33,159)
政府费用
包含印花税、过户费和抵押登记费。
首次置业者可能根据州和房价享受优惠。
服务费用
预估的律师费和房屋检查费。
- • 律师/过户服务费：约 $1,500
- • 房屋与白蚁检查：约 $600
- • 银行结算费用：视情况而定（常可减免）
澳洲买家重点结论
- 首付只是交割现金的一部分，并不代表总前期成本。
- 印花税、登记费和首次购房减免会随着州别变化。
- 投资买家通常因为减免更少，所需总现金会高于自住或首置情景。
本页包含哪些费用
- 首付和对应的 LVR
- 按州别和购房身份估算的印花税
- 首付低于 20% 时的 LMI 估算
- 过户、律师和验房费用
- 政府过户登记和抵押登记收费
为什么很多买家会低估预算
很多买家先盯着首付和月供，却忽略了印花税、LMI 和交割费用都需要额外现金。尤其是低首付入市，或在首置和投资情景之间比较时，更容易低估总预算。
首次购房 vs 投资买房
首次购房者
首次购房者在部分州可能享受印花税减免，但仍需准备首付、法律费用、验房，以及补贴、担保或减免未覆盖的其他现金成本。
投资买家
投资买家通常拿不到自住房相关减免，因此即使首付比例不变，总印花税和前期现金需求也可能更高。
澳洲场景示例
示例：房价 $800,000 时，10% 首付比 20% 首付少准备约 $80,000 首付现金，但更可能触发 LMI，并让总交割预算更紧。20% 首付通常能降低 LVR 和 LMI 风险，但印花税与其他费用仍需单独准备。
州别规则为什么会改变结果
澳洲各州的印花税、登记费和首次购房减免规则并不一致。所以同样的房价，在 NSW、VIC、QLD、WA、SA、ACT、TAS 或 NT 的总现金需求都可能不同。
需要留意的州别差异
NSW / VIC / QLD
这三个州搜索量最大，但税率阶梯和减免规则并不相同，不能互相套用。
WA / SA
WA 和 SA 的 transfer duty 结果及买家支持规则，也会改变交割现金需求。
ACT / TAS / NT
这些市场规模较小，但登记费、支持计划和购房前期成本规则仍然要单独核对。
前期成本常见问题
在澳洲买房总共需要准备多少现金？
多数买家需要准备首付、印花税、法律费用、验房费、政府收费，有时还包括 LMI。总现金通常明显高于首付本身。
首付里包含印花税和律师费吗？
不包含。首付和印花税、过户、登记等费用是分开的，所以这些支出仍需额外现金。
什么时候会产生 LMI？
通常在 LVR 高于 80% 时更容易产生 LMI，但具体还要看银行政策和你是否符合支持计划。
哪些费用会因州别不同？
印花税、过户登记费、抵押登记费，以及首次购房减免规则都会随州别变化。
首次购房者的前期成本一定更低吗？
不一定。部分州有减免，但首置买家仍要准备首付、法律费用、验房和其他未被减免覆盖的支出。
参考来源
- 各州 revenue office 的印花税、过户登记费和抵押登记费说明
- ASIC Moneysmart 房贷预算与前期成本规划资料
- 银行公开的 LVR、LMI 与交割成本假设说明
继续完成购房预算
建议把下面这些工具一起看，分别确认首付、州税费、LMI 和首次购房策略。
相关计算器与指南
用更多工具交叉验证借款能力、前期成本、税务影响与购房策略，减少决策偏差。