澳洲负扣税计算器
估算年度亏损、节税金额与税后现金流，快速比较澳洲投资房情景。
什么是负扣税
当投资房的可抵扣支出高于租金收入时，就形成负扣税，这可能帮助澳洲投资者降低应税收入。
这个计算器会给你什么结果
- 估算税前年度租赁亏损或盈余
- 根据工资与可抵扣支出估算节税金额
- 估算年度与每周税后现金流
适合谁使用
适合正在比较租金、利率、首付和持有成本的澳洲房产投资者，用于买入前、再融资前或复盘现有投资房表现。
💼个人收入
$95,000
🏠投资房产
$650,000
$130,000
6.2%
💵租金收入
$520
7%
📋持有成本
$2,200
$1,800
$2,000
$1,200
$8,000
$500
📊 税额对比
✅ 负扣税
$22,793
年净亏损（可抵税）
💰 ATO 退税
$6,838
年退税金额
📅 每周实际成本
-$153
税后每周现金流
📋 年度收支明细
租金收入
+$27,040贷款利息
-$32,240管理费
-$1,893市政费
-$2,200保险
-$1,800折旧
-$8,000其他
-$3,700+ ATO 退税+$6,838
年度净现金流$-7,955
📌 负扣税要点
- • 负扣税 ≠ 亏钱，是税务策略
- • 房产折旧是最大抵扣来源
- • 管理费和利息可全额抵扣
- • 需委托专业估价师出折旧表
- • 自住转投资可能影响 CGT
📊 2024-25 税率表
$0 - $18,2000%
$18,201 - $45,00016%
$45,001 - $135,00030%
$135,001 - $190,00037%
$190,001 - ∞45%
相关计算器与指南
用更多工具交叉验证借款能力、前期成本、税务影响与购房策略，减少决策偏差。
负扣税常见问题
Last updated: February 20, 2026
负扣税如何帮助减税？
如果投资房可抵扣支出高于租金收入，亏损部分可能降低你的应税收入。最终节税金额取决于你的边际税率以及哪些支出可以合法申报。
负扣税计算器里应该包含哪些费用？
通常应包含贷款利息、物业管理费、市政费、保险、维修、水费、折旧以及其他经常性持有成本，因为这些项目都会影响应税收入或现金流。
2026 年做负扣税还划算吗？
要结合整体投资逻辑判断。节税可以改善税后现金流，但并不代表项目本身一定值得买。仍需一起评估租金、增长预期、融资成本和风险承受能力。
配合这些工具一起看
可搭配还款计算器、税务计算器和 Rentvesting 模拟器，从贷款结构、税后现金流和策略路径一起比较。
权威参考来源
负扣税测算应与最新税务定义和税率同步。
- 根据ATO 投资房税务定义，当可抵扣持有成本高于租金收入时会形成负扣税。
- 根据ATO 居民税率表，退税估算取决于个人边际税率区间。
复核日期：2026年3月3日